3HW4

4 如何促进房地产健康发展？短期调控，长效机制纵观全球，很少有国家可以保持房价长期稳定，但德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，房价收入比较低，这提高了民众的幸福度，也成就了“德国制造”。全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，比如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。德国房价为何长期稳定？对我们有哪些启示？（参见第八章《德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？》，任泽平、甘源），研究发现：1）德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”（ 陈洪波、蔡喜洋，2015）。2）充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。经过战后重建，到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。3）严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为，合理稳定的住房投资回报率。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。4）货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。5）实行长期稳定的房贷政策。德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。6）德国的城市体系是多核心且均衡发展。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。

从上市公司的中报业绩来看，在整体负增长的情况下，主流的好公司业绩都达到预期或者超过预期，并且对持续经营都做了很多投资；投资者在估值上对于这些公司的稳定性和控制力仍有低估，也忽视了中国实际上的无风险利率随着刚性兑付的打破大幅下降。三是过去一段时间证券市场的政策在供给侧和需求侧对投资人都快速的变得更加友好，这对于长期立足中国的投资者非常重要。

二是有助于健全金融资本管理体制，深化金融改革。《修改决定》通过增加回购情形，为公司实施股权激励或者员工持股计划以及发行可转债提供股份来源，既有利于上市金融企业建立长效激励机制，形成资本所有者和劳动者的利益共同体，提高企业资本运营效益，提升投资者回报能力；也有利于增强可转债品种的便利性，拓展公司融资渠道，改善公司资本结构，完善资本市场功能，进一步提升资本市场服务实体经济的能力。

信托概念股疯狂了一把，原因几何？2月26日，据相关媒体报道，《信托公司资金信托管理办法》目前已完成征求意见。其中，最引人关注的内容是，信托产品包括公募与私募，可以面向不特定社会公众发行公募信托产品，认购起点1万元。另外，此前被业内诟病最多的信托产品不能参与正回购，如今也有望得以放开。有业内人士认为，公募信托的出现意味着信托业全面步入新时代。

交银国际还称，截至第3季度末，已启动的IoT设备总数1.32亿，2018年前9个月电视销量520万台。同时，作为多品牌战略的一环，小米宣布与美图（01357）合作以改善拍照效果，以求覆盖更多女性用户。管理层继续看好海外手机、物联网和广告业务的增长。印度、印尼和西欧将成为国际扩张的重要市场。广告业务将受益於 MIUI 用户的增长以及物联网产品和海外市场盈利模式的增加。印度卢比贬值使手机毛利率继续承压，公司将通过设计和运营效率的改善持续优化成本结构。

本周第一个交易日的大涨，撼动了“领头羊”位置。3月18日，银华内需精选微涨0.48%，今年以来收益率53.19%。同日，国泰融安多策略、前海开源恒远收益率分别上涨2.54%、2.89%，今年以来收益率上升到53.44%和53.81%，一举反超银华内需精选。